Vyhledat
  • Ing. Miroslav Lukáč

Získať kompletné financovanie na nové bývanie za výhodných podmienok nie je žiaden problém.




Veľa ľudí sa pýta, ako získať úver na kúpu domu či bytu v plnej výške kúpnej ceny a akú výšku úveru vie získať so svojim príjmom.

Od roku 2018 banky nemôžu poskytovať hypotéky v 100% výške. Získať aspoň 90% financovanie nie je jednoduché. Od 1. júla 2019 totiž banky môžu poskytnúť takéto hypotéky len v 20% z poskytnutých úverov v danej banke.

Ak plánujete kúpu bytu máte dve možnosti. Prvou je založiť dve a viac nehnuteľností. Teda nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte, ako aj tú, ktorú idete kúpiť. Druhou možnosťou, je požiadať o hypotekárny úver v kombinácií so spotrebným úverom.

V prvom prípade získate vyšší pomer nehnuteľností ako úveru a na dofinancovanie už nepotrebujete ďalší spotrebný úver. Bude to teda pre vás lacnejšie. Rovnako získate aj ďalšie peniaze na rekonštrukciu či zariadenie bytu.


Jeden príklad: Kupujete byt za 80-tisíc eur. Máte rodičovský dom v hodnote 100-tisíc eur, ktorý viete založiť. Pri hypotekárnom úvere tak ručíte nehnuteľnosťami v celkovej hodnote 180-tisíc eur. Pri 80% financovaní je možnosť poskytnutia úveru do 144-tisíc eur.


Keďže so 100% výškou hypotéky v bankách nemôžete počítať, ako ďalšie riešenie ponúkajú spotrebné úvery so zvýhodnenou sadzbou. Tie slúžia na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti.

Môže však nastať situácia, že banka, v ktorej si požiadate o hypotéku vám už nemusí spotrebný úver nemusí schváliť.

V takomto prípade sa môžete obrátiť na inú banku alebo stavebnú sporiteľňu. Avšak tá pri jeho schvaľovaní bude vychádzať z toho, že už čerpáte hypotekárny úver v inej banke a žiadate o dofinancovanie. Váš príjem však nemusí byť dostatočný na to, aby vám banka spotrebný úver aj schválila.

Z osobnej skúsenosti viem, že najlepšie je preto požiadať o spotrebný úver v banke, v ktorej máte hlavný účet, na ktorom máte obraty. Banky totiž zvyknú predschváliť spotrebný úver vychádzajúc z Vašich pohybov na tomto účte.

Kombinácia hypotekárneho a spotrebného úveru má však aj svoje nevýhody. Keďže spotrebný úver sa poskytuje na 8 rokov a hypotéka na 30 rokov, predražia sa vám splátky oboch úverov. Po viac ako roku si však viete prefinancovať oba úvery do jedného.

Ľudia radi využívajú na dofinancovanie aj spotrebné úvery od stavebných sporiteľní. Tie vedia splatnosť takýchto úverov natiahnuť aj na 20 rokov.


Určenie výšky úveru z vášho príjmu:

Pri schvaľovaní úverov sú banky povinné dodržiavať tzv. maximálnu zadlženosť klienta. Ide o celkovú sumu vašich úverov vrátane hypotekárneho a spotrebného úveru, kreditných kariet a povoleného prečerpania. Banky si to nazvali skratkou DTI - debt to income (dlh voči príjmu).


Maximálna výška úverov sa vypočítava ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu.

Príklad: Pri vašom mesačnom príjme 1000 eur, je maximálny úver 12 x 1000 x 8 = 96-tisíc eur.


Existujú však aj výnimky:

Od 1.1.2019 vedia banky poskytnúť na DTI 10 % výnimku z celkového počtu úverov.

Od 1.7.2019 to už len 5 % (+ ďalších 5 % pre mladých klientov do 35 rokov a s príjmom do 1,3 násobku priemernej mzdy, ak bude zadlženosť do 9- násobku ročného príjmu).


Určenie výšky splátky podľa vášho príjmu:

Z vášho príjmu sa odrátava:

205 eur - je životné minimum, ktoré sa odpočítava ako prvé

100 eur - je náklad na jedno dieťa, s ktorým banka rovnako počíta

20% - je potrebná rezerva z príjmu

2% - o toľko banka navýši úrok pri tzv. teste úroku. Príklad: Ak vychádza úrok na hypotéke 1,39%, tak banka testuje výšku s úrokom 1,39% + 2% = 3,39%. Takúto výšku úroku by ste mali už dnes vedieť splácať s vašim aktuálnym platom.

29 zobrazení

© 2019 Finančné IQ